Фз об ипотечных ценных бумагах. Ипотечные облигации Характеристика ипотечных ценных бумаг

ФЗ об ипотечных ценных бумагах был подписан 11 ноября 2003 года. Его суть заключается в том, что сейчас каждый человек или организация могут стать инвесторами в ипотечном жилищном фонде. Обеспечением ценных бумаг является залоговое имущество и выплачиваемые кредитные обязательства заёмщиков. Страхование рисков осуществляется крупными страховщиками.

Федеральный Закон № 152 призван не толкьо урегулировать финансовые отношения кредиторов, заемщиков и потенциальных инвесторов в рынок жилищного строительства. Этот нормативный документ разрабатывался в первую очередь для получения инструмента эффективного вложения средств из различных государственных фондов.

Так, если смотреть на опыт западных стран, то можно увидеть, до более половины средств, накопленных на пенсионное обеспечение, размещено именно в ипотечных и жилищных ценных бумагах. На сегодняшний день в нашей стране действие этого закона ограничено определёнными кругами. паевые фонда действительно размещают часть свои инвестиционных средств в ценных ипотечных бумагах. Однако в полной мере этот финансовый инструмент так и не заработал.

Сказался кризис 2015 года с резким падением номинала национальной валюты. Вкладывать средства в жилищное строительство стало не выгодно по причины высокого риска банкротства. Закон о банкротстве физических лиц толкьо усугубил риски потенциальных инвесторов.

Основные понятия ФЗ об ипотечных ценных бумагах

Для начала стоит разобраться в основных базовых понятиях, на которых построен ФЗ об ипотечных ценных бумагах. Этот нормативный документ оперирует следующими понятиями:

• под ипотечными ценными бумагами закон понимает обеспеченные залогом документы, дающие право на получение определённой прибыли в будущем;
• облигациями с преимущественно ипотечным покрытием называются ценные бумаги, которые выпускаются финансовыми кредитными организациями под залог своего портфеля ипотечных договоров с полным обеспечением залоговым недвижимым имуществом;
• жилищная облигация обеспечивается толкьо залоговыми рисками и не является документом, дающим право долевого участия в распределении кредитной прибыли;
• ипотечным агентом может быть специализированная организация, работающая в рамках выданное центральным банком России лицензии, её деятельность направлена на формирование пакетов ипотечных ценных бумаг и в посредничестве между банками и потенциальными инвесторами в жилищный рынок РФ;
• сертификат ипотечного участия также является ценной бумагой, но с ограниченным действием, так его держатель не может претендовать на распределение прибыли, получаемой от реализации залогового имущества.

Эти базовые термины лежат в основе действия федерального закона об ипотечных ценных бумагах. Оперировать ими можно толкьо в обеспечении взятых кредитором на себя обязательств. Финансирование осуществляется в рамках заключаемых инвестиционных договоров. Назначение размера выплачиваемых дивидендов проводится в ходе заседания правления кредитной организации и по согласованию с ипотечным агентом.

Что такое ипотечное покрытие?

Согласно ФЗ об ипотечных ценных бумагах все они имеют ипотечного покрытие и страхуют инвестора от возможных рисков получения убытков за счет наличия залогового имущества и кредитных обязательств заемщиков.

Что такое ипотечное покрытие в рамках описываемого федерального закона? Это могут быть объекты недвижимости, закладные, кредитные обязательства по выплате основной суммы долга и начисленных за использование финансовых средств процентов. Все, что гарантирует сохранность вложенных инвестором в ценные бумаги средств, является ипотечным покрытием. Ответственность за надежность этих средств несет банк, который выпускает ипотечные ценные бумаги. Ответственность за соблюдение законодательства в этой сфере несет ипотечный агент, обладающий специально выданной разрешительной лицензии.

Таким образом, ипотечный агент имеет возможность и непосредственную обязанность проводить полные аудиторские проверки финансовой организации и соблюдать права инвесторов в сфере сохранности вложенных финансовых средств.

Исключением из ипотечного покрытия является та сумма, которая покрывает более 80 % от оценочной стоимости залогового имущества. На практике это означает, что, если заемщик оформляет ипотечный кредит без первоначального взноса, то при включении данного актива в свой пакет ценных ипотечных бумаг, банк обязан покрывать 20 % от суммы за счет своих финансовых активов.

Договор ипотечного жилищного кредитования является ипотечным покрытием при выпуске ценных бумаг, сертификатов и облигаций. Но существует ряд требования федерального закона к оформлению данного документа:

1. в форме договора должно быть указано, что он подразумевает толкьо расчет в виде перечисления наличных или безналичных денежных средств (расчет по бартеру не предусмотрен действующим законодательством);
2. к договору ипотеки должен прилагаться полис страхования рисков повреждения и утраты приобретаемого объекта недвижимости;
3. ипотечный кредитный договор заключается на определённую сумму финансирования, она не должна превышать 80 % от оценочной стоимости покупаемого объекта недвижимости;
4. к договору прилагается акт оценки рыночной стоимости квартиры, дома, комнаты, отдельно стоящего здания коммерческого назначения;
5. обязательно оформление залоговых обязательств с получением закладной и передачей её на ответственное хранение кредитной организации, являющейся залогодержателем;
6. в договоре должно быть указано, что залогодатель не имеет права отчуждения данного имущества без соответствующего разрешения кредитора дол полного исполнения всех финансовых обязательств перед банком.

Исключению из ипотечного покрытия подлежит все недвижимое имущество, на которое не было проведено оформление страхового полиса по всем предусмотренным законом об ипотеке пунктам и рискам. Все остальные виды страхования не являются обязательными. А если заемщик не оформляет ипотечный страховой полис на объект недвижимости, то банк не имеет права включать данный договор в свой кредитный портфель и передавать его в базу ипотечных ценных бумаг. Таким образом, кредитная организация не получает возврата финансовых средств и теряет свой оборотный капитал на все время кредитования своего заемщика. Это становится законным обоснование повышения процентной ставки.

Ипотечный агент: форма организации, права и обязанности

Ипотечный агент – это специализированная организация, в права и обязанности которой входит регулирование российского рынка ценных ипотечных бумаг. Ипотечный агент может работать в правовой форме организации в виде акционерного общества открытого и закрытого типа, общества с ограниченной ответственностью. Для начала деятельности необходимо зарегистрировать юридическое лицо, оформить все требуемые разрешительные документы и получить лицензию Центрального Банка России, дающую право ведения финансовой деятельности на территории Российской Федерации.

Ипотечный агент имеет следующие права и обязанности:

• он может выкупать кредитные обязательства у банковских учреждений;
• проверять работу банка в сфере управления залоговыми активами и обеспечения сохранности ипотечного покрытия в целях соблюдения принципов ограничения рисков потенциальных инвесторов;
• после выкупа кредитных и залоговых обязательств формировать обособленный пакет инвестиционного предложения;
• привлекать заемные средства из распоряжения как физических, так и юридических лиц, находящихся на территории Российской Федерации или за её пределами;
• контролировать процесс распределения средств извлечения прибыли;
• участие в собраниях по распределению полученных дивидендов.

По-другому агент может называться специализированной ипотечной организацией. Одно из двух наименований, отображающих основную суть экономической деятельности в обязательно порядке должно включаться в формирование полного наименования.

Ипотечный агент не является полноценной коммерческой организацией и не имеет права заключения договоров с физическими лицами на возмездной (платной) основе. Любая предпринимательская деятельность, связанная с продажей сведений или передачей ценной информации, предусматривает ответственность в виде судебной ликвидации организации.

Добровольная ликвидация специализированной ипотечной организации возможна толкьо после выполнения её всех взятых на себя обязательств.

Реестр ипотечного покрытия

Каждый ипотечный агент в соответствии с федеральным законом об ипотечных ценных бумагах обязан вести полный покакает документации. реестр ипотечного покрытия – это база данных, в которую необходимо вносить все принимаемые объекты для инвестирования заемных средств.

Реестр ипотечного покрытия ведется одновременно в электронном и бумажном формате. Срок внесения полученных сведений составляет — 24 часа после получения и обработки. К сведениям из данного реестра имеют доступ контролирующие государственные органы (Центральны Банк России), кредитные организации, на балансе которых находится данное залоговое имущество, инвесторы и держатели сертификатов, облигаций.

В реестр ипотечного покрытия необходимо вносить следующие сведения:

• полный адрес расположения объекта недвижимости;
• его оценочную кадастровую и рыночную ликвидную стоимость;
• обеспечение залоговыми обязательствами;
• срок действия, заключенного ипотечного кредитного договора;
• виды страхования, примененные в отношении данного объекта недвижимости;
• потенциальный размер прибыли в годовом исчислении;
• отметка о привлечении заёмных средств рефинансирования кредита;
• оставшаяся доля, подлежащая реструктуризации за счет привлечения инвестиционных пакетов.

Все эти сведения должно предоставлять держателям ипотечных ценных бумаг по их письменному запросу. В реестр должны своевременно вноситься все сведения, касающиеся утраты залогового имущества, замены, увеличения или уменьшения его рыночной ликвидной стоимости.

Формы удостоверения прав

При выпуске облигации с ипотечным покрытием применяется специальная форма удостоверения прав её держателя. В качестве обеспечения могут выпускаться бумажные и электронные номиналы с указанием залогового покрытия и обязательств.

Основная форма обеспечения права владельца ценной бумаги – это включение его в государственный реестр. Данный реестр ведется государственными структурами. Даже при утрате бумажного и электронного варианта облигации или сертификата инвестор можно обратиться в центральный банк России с просьбой о восстановлении его юридических прав. После чего будет выдана удостоверяющая бумага. Эта справка дает возможность получать проценты и дивиденды. Также с её помощью можно заказать выпуску дубликатов с номиналами ране выпущенных облигаций и сертификатов.

Проценты и обеспечение их выплаты

После выпуска ипотечных ценных бумаг и их размещения на финансовом рынке ипотечный агент обязан производит выплаты процентов. размер доходности определяется заранее по согласованию с финансовой организацией, являющейся залогодержателем недвижимого имущества. Затем при привлечении инвестиций от юридических и физических лиц в договоре указывается дата выплаты начисленных процентов и размер доходности. на протяжение всего срока привлечения инвестиционных средств под выпуски ипотечных ценных бумаг снижение указанного процента доходности не допускается.

Выплаты не могут производиться реже одного раза в год. Иное может быть оговорено условиями договора. Но выплачивать проценты реже 1 раза в двенадцать месяцев не допускается законом о ипотечных ценных бумагах.

Обеспечение гарантированных выплат держателям облигаций и сертификатов осуществляется за счет залогового ипотечного покрытия. Каждый банк имеет средства уставного капитала. При снижении этих резервов Центральным банком инициируется отзыв лицензии и прекращение работы кредитной организации. Неснижаемость остатка собственных активов – это гарантия возможности выполнения всех обязательств банка по принятым на себя финансовым обязательствам перед инвесторами.

Эмиссия (выпуск) ипотечных ценных бумаг

Эмиссия или выпуск в оборот ипотечных ценных бумаг строго регламентирован действующей редакцией Федерального Закона. Достаточно жесткие требования предъявляются уже на этапе формирования первичного пакета предложений для потенциальных инвесторов.

В частности, стоит обратить внимание на следующие параметры:

• перед выпуском облигаций с ипотечным покрытием должен быть составлен реестр, в котором указаны все основные сведения, касающиеся залогового недвижимого имущества;
• объем выпуска ограничивается 80 % ликвидной рыночной стоимости включенного в реестр залогового имущества;
• в качестве обеспечения принимается залоговое ипотечное имущество и собственные активы банка;
• после продажи всего пакета инвестиционного предложения реестр закрывается и в него вносятся изменения толкьо в случае замены имущества или изменения его стоимости.

При выпуске облигации или ипотечного сертификата в его номинале указываются важнейшие сведения:

1. срок действия этой ценной бумаги (обычно он ограничивается сроком ипотечного кредитования, в рамках которого было получено залоговое недвижимое имущество);
2. полное наименование юридического лица или фамилия, имя и отчество физического лица, держателя ценной бумаги;
3. номинальная стоимость и находящееся в залоге ипотечное покрытие;
4. размер начисляемых и уплачиваемых держателю ежегодно процентов.
5. также при выпуске прописываются все условия обеспечения и дополнительных финансовых гарантий инвестору.

При эмиссии ипотечных ценных бумаг предпочтение в их размещении отдается при едином выкупе всего номинала. Поэтому чаще всего подобные пакеты для инвестирования попадают в руки ПИФов и иных фондов.

Требования к ипотечному покрытию

Федеральным Законом об ипотечных ценных бумагах предъявляются повышенные требования к покрытию или обеспечении. В частности, в основной массе покрытия не может содержаться объектов с низкой рыночной ликвидностью.

Именно по этой причине все банки составляют собственные требования к кредитуемым объектам недвижимости. Это связано с тем, что квартиры, расположенные, например, в ветхом жилом фонде, не обладают рыночной ликвидностью и их нельзя включить в реестр ипотечного покрытия. Соответственно, под выданные ипотечный кредит нельзя будет привлечь инвестиционные средств от сторонних вкладчиков.

Требования включают в себя и стоимость. Она должна быть менее 80 % от номинала выпускаемых облигации и сертификатов. Остальную залоговую стоимость должен компенсировать банк за счет своих собственных резервных средств.

При утрате потребительской характеристики любое имущество, входящее в реестр под выпуск ценных ипотечных бумаг, должно быть заменено аналогичным по ликвидной рыночной стоимости. Этот пункт заставляет банки действовать в случае, когда клиент выплачивает ипотеку досрочно.

В такой ситуации залоговое имущество должно быть исключено из реестра ипотечного покрытия облигаций в течение 30 дней. После этого происходит регистрация факта расторжения залогового договора в регистрационной палата и сведения вносятся в электронную базу. К этому моменту в реестре ипотечного покрытия должен появиться иной объект недвижимости, по своей ликвидной рыночной стоимости покрывающий образовавшуюся недостачу.

Второй случай – наступление страхового случая. если произошло, например, обрушение стеновых конструкций здания и объект недвижимости уничтожен, то страховая компания выплачивает банку полный размер причиненного ущерба. В такой ситуации в реестре ипотечного покрытия образуется брешь.

Оборот ипотечных облигаций и сертификатов

Существующий оборот ипотечных сертификатов и облигаций подразумевает их погашение, обращение взысканий имущественного характера, продажу и иные способы реализации, в том числе в случае банкротства эмитента.

Итак, в соответствии с ФЗ об ипотечных ценных бумагах они являются имуществом тех держателей, которые указаны в номинале и внесены в государственный реестр ценных бумаг. Соответственно, владельцы ипотечных облигаций имеют право:

• досрочно отозвать свои финансовые средства путем погашения ценной бумаги;
• с помощью последующей перепродажи облигации третьему лицу, но толкьо при содействии ипотечного агента;
• потребовать досрочного исполнения обязательств в случае банкротства эмитента.

На ипотечные сертификаты и облигации может быть обращено взыскание в пользу пострадавших лиц с целью компенсации причиненного имущественного ущерба. Обычно это делается по обращению службы судебных приставов при приложении копии судебного приказа, исполнительного листа и других правоустанавливающих форм документов.

Досрочное погашение выпущенных ипотечных облигаций и сертификатов возможно, как по требованию эмитента, так и по просьбе со стороны держателя ценной бумаги. При обнаружении существенных нарушений в работе финансового учреждения или специализированной ипотечной организации досрочное погашение ипотечных ценных бумаг может быть инициировано Центральным Банком России. Основанием для досрочного прекращения действия ипотечной ценной бумаги может стать существенное изменение структурной части реестра ипотечного покрытия.

Посмотрите основные момент Федерального Закона об ипотечных ценных бумагах в прилагаемом видео, где эксперт юрист рассказывает про все возможные сложности его реализации на практике для потенциальных инвесторов:

Оплата задолженности и процентов в данном случае осуществляются с помощью средств, получаемых по обеспечивающим кредитам.

ИЦБ являются одним из видов вторичных ценных бумаг. Их используют в качестве универсального инструмента для осуществления рефинансирования инвестиций и вкладов в строительство новых жилых объектов.

Выделяют 4 основные стадии работы с ИЦБ:

1. выпуск;
2. выдачу;
3. обращение;
4. исполнение заемщиком своих обязательств.

Особенности

• Выплаты держателям бумаг происходят регулярно. Как правило, они осуществляются ежемесячно (иногда — ежеквартально). Просрочки платежей — явление крайне редкое.
• Выплаты от объединенных активов суммируются из двух частей. Первая (процентная) включает в себя плату за использование предоставленного кредита, вторая (амортизационная) — погашение основной суммы долга. Амортизационные выплаты могут быть досрочными и регулярными.
• Регулярные амортизационные платежи рассчитываются таким образом, чтобы на протяжении срока действия ипотечного кредитования была полностью выплачена вся сумма долговых обязательств. Этим они отличаются от платежей по корпоративным облигациям, которые предполагают выплату всего баланса только по окончании срока действия.
• Уровень доходности бумаг напрямую зависит от срока их обращения, а также степени риска неуплаты платежей. В свою очередь, такие риски зависят от обеспечения ИЦБ.
• Для осуществления преждевременного погашения долговых обязательств заемщику предоставляется право продать недвижимость, которая выступает в роли гарантийного обеспечения кредитного обязательства.

Виды

• Закладные — обеспеченные залогом недвижимости именные бумаги, которые подтверждают права владельца на выполнение заемщиком взятых на себя обязательств. Главная функция подобных бумаг заключается в ускорении на основе цессии оборота недвижимости. Немаловажным достоинством подобных документов является возможность корректировки и изменения их содержания. Закладные могут быть признаны недействительными в случае нарушения порядка их выдачи.
• Облигации с ипотечным покрытием. С их помощью потенциальные инвесторы получают гарантии выполнения своих требований. Основная черта данного вида — наличие залога, позволяющего обеспечить исполнение заемщиком взятых на себя обязательств. В большинстве стран существуют правовые нормы, согласно которым общий размер обязательств по таким финансовым документам не может быть больше суммы ипотечного покрытия;
• Ипотечные сертификаты. Подтверждают права их держателей на получение процентов от оценочной стоимости ипотечных объектов, а также качественное управление от организаций, которые оформляли и выдавали ипотечное покрытие (такую деятельность могут вести только коммерческие организации, получившие соответствующую лицензию на управление различными инвестиционными объектами).

Достоинства и недостатки

• долгосрочность;
• общедоступность;
• прозрачные и понятные механизмы работы;
• высокий уровень правовой защиты.

• высокая вероятность долгосрочного погашения, делает невозможным расчет дополнительных дотаций и доходов;
• низкая ликвидность.

Ипотечные ценные бумаги (др.-греч. ὑποϑήκη ― залог, наставление) ― разновидность вторичных ценных бумаг, служащих универсальным инструментом рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть средством для краткосрочного восстановления финансовых вливаний в жилые объекты, которые приобретаются на рынке посредством ипотеки. При этом ценные бумаги поддерживают стабильность рефинансирования ипотечного строительства за счет того, что возврат денежных средств инвестору осуществляется в сроки меньшие, нежели сроки погашения суммы ипотечного кредита.

Отношения, возникающие по поводу ипотечных ценных бумаг, различаются на эмиссию , выдачу, обращение таких бумаг и исполнение обязательств по ним. На территории Российской Федерации все перечисленные виды отношений по поводу любых ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных , регулируются посредством Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Энциклопедичный YouTube

1 / 5

Обзор ипотечных ценных бумаг

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, часть I

Евгений Чепенко: ипотека и ипотечные ценные бумаги

IncomePoint.tv: ипотечные ценные бумаги

38 Ценные бумаги

Субтитры

Предположим, что я –инвестиционный банк. Я начинаю работать и покупаю целый ряд ипотечных кредитов. Вот здесь ипотечные кредиты населения. Когда я говорю, что покупаю ипотечный кредит, это значит, что домовладельцам, занявшим деньги, вместо того, чтобы отдавать их ипотечному брокеру, у которого они получили деньги взаймы, или посреднику, которому платят по счетам, придется платить мне, поскольку я выкупил эти ипотечные кредиты. Я, по сути, стал кредитором для домовладельцев. Поэтому теперь платежи домовладельцев по ипотеке будут стекаться ко мне. В инвестиционный банк. Теперь эти домовладельцы должны мне. Но я не хочу быть конечным владельцем векселей. Я хочу быть посредником, так что создаю компанию специального назначения. Это просто корпорация, которую я основываю. И затем привязываю все ипотечные кредиты к этой компании. Теперь все они привязаны к ней. Теперь компания специального назначения является владельцем кредитов, а инвестиционный банк, наконец запущенный в работу, будет владеть всеми акциями этой компании. Поэтому затем банк сможет продать акции, разделить компанию специального назначения на миллион или 10 миллионов акций и продать эти акции инвесторам. Он продаст их инвесторам. Тогда акции будут называться ипотечными ценными бумагами, или иногда MBS. Они составляют часть общего класса, называемого ценными бумагами, обеспеченными активами. Теперь произойдёт следующее: все платежи, поступающие от домовладельцев, пойдут в счет погашения ипотеки, которая сейчас принадлежит компании специального назначения. Так что они все осядут внутри этой компании. Некоторые заёмщики выполнят свои обязательства, некоторые нет. Но, в среднем, компания будет способна выплачивать дивиденды. По сути, вы можете рассматривать это как проценты, получаемые владельцем от ипотечных ценных бумаг.

Назначение ипотечных ценных бумаг

Назначение ипотечных ценных бумаг состоит в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой по механизму секъюритизации (от англ. securities ― ценные бумаги). Сущность механизма секьюритизация заключается в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью. Процедурная сторона секъюритизации состоит в реализации одной из двух тактик. В первом случае имеет место выпуск кредитными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг. Во втором случае имеет место продажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту ― специализированной коммерческой организации, которая в конечном итоге осуществляет эмиссию обеспеченных ценных бумаг, поскольку обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Применение ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала осуществляется трояко. Законодательством предусмотрен выпуск банками, предоставляющими ипотечный кредит, облигаций с ипотечным покрытием. Но также возможна и уступка банками ипотечным агентам прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и/или закладными. И наконец, возможна уступка указанных прав требований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия .

Характеристики ипотечных ценных бумаг

Несмотря на различные виды ипотечных ценных бумаг, как правило, большинство ИЦБ обладают следующими общими характеристиками:

1) практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным;

2) платежи от пула активов обычно состоят из двух частей: процентной (плата за пользование кредитами) и амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными;

Это сумма средств, которые должны заплатить банку (кредитору) все его ипотечные заемщики по заключенным ими кредитным договорам, включая платежи по основному долгу и проценты. Этот показатель используется банком в качестве базы для расчетов возможного объема эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Виды ипотечных ценных бумаг

К ипотечным ценным бумагам относятся: облигация с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия.

Облигации с ипотечным покрытием

Облигацией с ипотечным покрытием называется ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Данная бумага выпускается как в документарной, так и бездокументарной формах. Главным образом на рынке обращаются жилищные облигации, то есть имеющие покрытием права требования, обеспеченные залогом жилого помещения. При этом жилищные облигации не могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Таким образом, отличительной чертой облигаций как вида ипотечных ценных бумаг является тот признак, что исполнение обязательств по такой облигации обеспечивается залогом ипотечного покрытия (вместо залога недвижимости), причём данное покрытие в большинстве случаев составлено обеспеченными ипотекой правами требования.

Отсюда вытекает, в частности, что для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной. Поэтому при нарушении обязательств, которые вытекают из таких облигаций (скажем, когда банк, эмитирующий ипотечные облигации, отказался от выплат по ним), владелец этих бумаг вправе обратить взыскание на ипотечное покрытие, каковое является предметом залога. Между тем залогодатель (собственник жилого помещения) несёт ответственность за неисполнение только своего обязательства, вытекающего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой жилого помещения.

Размер обязательств по всем находящимся в обращении облигациям с ипотечным покрытием не должен превышать сумму ипотечного покрытия, что служит существенным условием защиты прав владельцев данных облигаций. При этом сумма обеспеченных ипотекой требований, входящих в ипотечное покрытие облигаций, не должна составлять менее 80 % номинальной стоимости выпускаемых облигаций. Вместе с тем основная сумма требований по договору займа или кредитному договору, обеспеченному ипотекой или закладной, не должна превосходить 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, составляющего предмет ипотеки и оцененного независимым оценщиком.

В 2011 г. объем эмиссии ипотечных ценных бумаг составил 46 млрд руб.

Сделок секьюритизации ипотеки пока проведено не так много. Начиная с 2006 года по 2012 год, состоялось всего 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд руб. и 13 трансграничных сделок на сумму более 61 млрд руб., отмечает Семеняка. При этом АИЖК провело шесть сделок на сумму 59,2 млрд руб., ВТБ и ВТБ24 - шесть сделок на 45,3 млрд руб., ГПБ Ипотека - четыре сделки на сумму 22,8 млрд руб. У банка DeltaCredit состоялось две сделки на сумм 10,8 млрд руб., у банка «Юникредит » и «Возрождение» - по одной сделке на сумму в 5 млрд руб. и 4,1 млрд руб. соответственно.

Ссылки

1. Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. ― М., 2006. ― Библиотека банковского дела.
2. Бушуев А. Ценные бумаги в системе ипотечного кредитования. //Юрист и бухгалтер. 2004. № 3. С. 6
3. Бердникова Т. Б. Рынок ценных бумаг и биржевое дело. - М., 2002. ― Библиотека банковского дела.
4. Галанов В. А., Басова А. И. Указ. соч. ― Библиотека банковского дела.
5. Галанов В. А., Басова А. И. Указ. соч. ― Библиотека банковского дела.

Вот уже 3 десятилетия неотъемлемой частью рынка ценных бумаг Соединенных Штатов является ипотечное кредитование . За эти годы для потребностей инвесторов изобрели различные схемы, формы ценных бумаг, относящихся к ипотечному кредитованию. Однако, первой и наиболее простой схемой (так называемой "сквозной", pass-through) удалось завоевать наибольшую популярность. Эта схема реализуется главным образом через 2 агентства, FNMA и GNMA, которые принадлежат государству, и агентство FHLMC, которое является полугосударственным.

Иностранный рынок ценных бумаг

Американский рынок ценных бумаг с сфере ипотеки - это самый динамично развивающийся сегмент фондового рынка США. В 2002 году весь объем рынка облигаций ипотечного типа равнялся 4,3$ трлн. (22 процента от всего объема облигаций в Америке), из которых 1,67 трлн. пришлись на ценные бумаги в области ипотеки(ИЦБ), выпущенных в ушедшем году (36,6 процента всех выпущенных долговых обязательств).

Помимо этого, государством стимулируется желание граждан купить жилье в кредит. Так, в Соединенных Штатах налогооблагаемый доход заемщика становится меньше на сумму выплаченных банку процентов по ипотечному кредиту. Например, в Америке и Австралии ИЦБ, которые выпустило государственное ипотечное агентство, могут получать гарантии от государства.

Наиболее распространенные в мире ИЦБ - это ипотечные, сквозного типа, сертификаты участия. Общая цена этих выпущенных бумаг лишь в США превысила 2 трлн. долларов.

В Германии и Италии рынок ИЦБ в последние годы начинают вытеснять так называемые банковские облигации. В этой схеме нет участия государства; банк , выдающий ипотечный кредит сам занимается выпуском бумаг и сам дает кредит заемщику. Ресурсы таких банков - это ипотечные облигации и собственные накопления. Таким образом капитал банка быстро растет.

Ипотечные ценные бумаги

ИЦБ представляют из себя частный случай asset-backed securities (ABS), ценных бумаг, дающих своему владельцу право получать денежные поступления от определенного пула активов. В случае с ипотечными ценными бумагами активы являются правом требований по ипотечному кредиту, обеспечением которому является залог объекта недвижимости. Ипотечные кредиты должны погашаться частями каждый месяц (или каждый квартал). Владельцы ИЦБ, которые обеспечены этим пулом, получат большую часть таких платежей по определенной схеме, которая заранее оговорена.

На практике применяют много разных ИЦБ, которые отличаются по типу активов обеспечения, гарантиями, распределением рисков и пр. Тем не менее принципиальными способами, которые используются для того, чтобы распределять денежные поступления от активов ИЦБ остаются лишь 2:

1. Производится пересылка платежей владельцам ИЦБ после удержания средств за сервисное и административное обслуживание. Эти бумаги называют "сквозными". Они составляют большую часть эмитированных мировых ИЦБ.
2. Всю эмиссию ИЦБ разделяют на классы. Платежи и риски должны быть перераспределены между такими классами с учетом некоторого набора правил структурирования и обслуживания. Эти бумаги называют структурированными. Типичные примеры структурированных ИЦБ - это collateralized mortgage obligations и commercial mortgage-backed securities.

Опыт в России

Наиболее распространенным видом российских ИЦБ является закладная. В первый раз это понятие, означающее свободно обращающуюся на рынке ценную бумагу появилось в законе "Об ипотеке" 1998 года.

Представляя из себя оборотоспособную ценную бумагу, закладную передают совершая очередную передаточную надпись (затем потребуется лишь государственная регистрация этой передачи). Так, использование закладной может упростить передачу прав по данным правоотношениям. Удобна закладная еще и тем, что она сама может являться залогом. Тем не менее российскому рынку закладных так и не удалось сформироваться.

Не менее интересными для участников фондового рынка представляются и такие инструменты, как сертификаты участия в ипотеке и ипотечные облигации. Правила оборота, определения, типы инвесторов в такие бумаги устанавливает закон "Об ИЦБ", находящийся в доработке.

Рефинансирование банков посредством механизма выпуска под залог ипотечных облигаций:

1. коммерческий банк и юридические/физические лица заключают кредитный договор под залог недвижимости, при этом оформляются соответствующие закладные;
2. ипотечные агентства осуществляют выкуп закладных у банка посредством выпуска облигаций, размещаемых на фондовой бирже;
3. денежные средства, которые получены от размещения облигаций на фондовой бирже, должны быть возвращены кредитору;
4. государство дает гарантию выплат по облигациям.

Сертификат участия представляет из себя совершенно новую бумагу для российского рынка, которая предполагает более сложную финансовую схему. Любой, кто покупает ценные бумаги должен иметь долю имущества в общей собственности, которое составляет "покрытие" сертификатов. Владелец данного сертификата будет являться как бы сособственником ипотечных кредитов и вместе с тем выступать как учредитель и бенефициар по договору доверительного управления данным имуществом. Он получит почти все средства, которые будут выплачены по кредиту заемщиком, кроме вознаграждения, которое полагается управляющему.

Специфика ИЦБ

Доходность облигаций как вида ИЦБ и долгового инструмента будет зависеть от периода обращения и риска невыплат по ипотечной облигации. Риск невыплат связан с обеспечением этой облигации. Недвижимость в качестве обеспечения и гарантия от государства по ипотечным облигациям снижает их риск (и доходность), в отличие от корпоративных облигаций, зато они более доходны, чем государственные.

Российский рынок ИЦБ

Агентство по ипотечному кредитованию жилищ выкупает закладные, обеспечивая таким образом банкам рефинансирование. На размер суммы кредитов, которые были выкуплены, агентство собирается осуществить выпуск ИЦБ, обеспеченных госгарантиями; федеральный бюджет 2002 года на эти же цели зарезервировал два млрд. рублей, а бюджет 2003 года - четыре с половиной млрд. руб.

В основе покупателя ипотечных бумаг (хотя по сути они должны распространяться по открытой подписке) станет Пенсионный фонд Российской Федерации. ПФР заключил договор с АИЖК о намерениях, в котором сказано, что ПФР будет приобретать по закрытой подписке весь объем 1-ого тиража облигаций АИЖК всего на общую сумму два млрд. рублей. Затем, предположительно к нему присоединятся пенсионные фонды негосударственного типа, и страховые агентства. Эмиссию АИЖК запланировала на 2-ое полугодие 2003 года - правда, должен был осуществиться выпуск не ИЦБ, которые обеспечивались объектами недвижимости, а корпоративные облигации. Эмиссия должна пойти траншами по мере того, как будут накапливаться выкупленные закладные. Причем облигации будут целиком обеспечиваться гарантиями от государства. Средства, которые будут получены от сделки, позволят начать массовую выдачу ипотечных кредитов для покупки недвижимости в различных регионах согласно стандартам АИЖК. Пока что АИЖК успела выкупить всего сто тридцать семь закладных (за счет использования уставного капитала).

Если по поводу размещения ИЦБ можно сказать, что все понятно, то вопрос обращения таких бумаг на организованном рынке подвергается некоторым сомнениям. По договору ПФР приобретет по закрытой подписке весь объем 1-ого выпуска облигаций агентства АИЖК. Как при этом вложения могут быть ликвидными и краткосрочными, пока не понятно.

Развитию рынка облигаций ипотеки будут препятствовать некоторые факторы, в числе которых неразвитая инфраструктура фондового рынка, отсутствие желания финансовых институтов вкладывать их активы в долгосрочные проекты, и недостаточный уровень развития законодательства.

Помимо этого, есть несколько других отрицательных факторов, из-за которых ИЦБ не может прийти на российский рынок. Ипотечное кредитование есть только в некоторых регионах нашей страны. Основными причинами отсутствия распространения ипотеки - малый уровень развития фондового рынка в регионах, и то, что первоначальные кредиты имеют высокую стоимость.

Снизить процентную ставку, и соответственно риска дефолта по бумагам ипотеки можно при помощи государственных гарантий по ипотечным кредитам. Они все еще не используются, при этом в столичном и федеральном бюджетах 2003 года на данные цели заложено больше 6 млрд рублей.

Но даже федеральное правительство пока не сможет осуществить выпуск финансовых обязательств с фиксированным рублевым купоном на период больше десяти лет. Нынешние условия заставляют инвестора рисковать, вкладывая в длинные инструменты рубли с фиксированным купоном.

К тому же, на ставку по ипотечному кредиту влияет как состояние экономики, так и способность заемщика к выплате кредита. Кроме того, отсутствие стабильного "серого" дохода и кредитной истории у заемщика из России повышают уровень кредитных рисков, и,соответственно, % по кредиту. Доходность ИЦБ определяет доходность ипотечных кредитов, которые являются обеспечением для этих бумаг. Но ставки по таким кредитам должны быть снижены, чтобы ипотека смогла получить широкое распространение.

Поэтому среди главных задач эмитента ИЦБ - задача снижения риска по кредитам секьюритизируемых активов для держателей ИЦБ, в результате чего должен вырасти кредитный рейтинг облигаций.

Меры, предпринимаемые для того, чтобы повысить кредитный рейтинг ИЦБ

Для того, чтобы повысить кредитный рейтинг ИЦБ важно обособление секьюритизируемых активов на балансе специализированного предприятия - special purpose vehicle, оно как правило не аффилировано юридически с организатором секьюритизации. Это предприятие превращается в держателя активов и выпускает ИЦБ. Устав запрещает ему вовлекать себя в какой-либо иной бизнес. Так, выпущенные ИЦБ подвержены лишь риску секьюритизируемых активов в области кредитования. Они изолированы от деловых рисков инициатора секьюритизации. Это является важным фактором, который поднимает кредитный статус секьюритизационных облигаций выше подобного показателя организатора секьюритизации.

На практике мирового рынка снижение кредитных рисков достигается также при помощи следующих средств:

• Страховки непрерывных процентных платежей ИЦБ. На случай дефолта по ипотечному кредиту страховщик должен начать вместо заемщика выплату процентной части из обеспечения ИЦБ пока не будет реализован залог.
• Дополнительных гарантий или страховки, которые предоставляют специализированные страховые компании.
• Страхового покрытия облигаций - обязательства страхового агентства покрыть сто процентов всех потерь по облигациям вне зависимости от причины этих потерь. Зачастую выпуск новых рыночных финансовых инструментов всецело "покрывается" таким страховым покрытием.
• Гарантированный кредит - обязательство другой финансовой организации (банка) осуществить полную выплату основного долга и процентов, если случится дефолт эмитента.
• Помимо этого, возможно формирование специализированного резервного фонда из средств, поступающих от секьюритизированных активов и (или) выдача гарантии организатора секьюритизации.

Зачастую применяемая эмиссия разделяется на транши, т.е. выпускаются неравноправные классы ИЦБ для того, чтобы перераспределить риск дефолта и досрочно погасить, когда у подчиненных (субординированных) классов рейтинг ниже, и поэтому платят более высокий процент. Как правило, подчиненные транши не размещают на рынке, их выкупает инициатор.

Как ни жаль, почти все указанные меры не могут быть приемлемыми для рынка ипотечного кредитования в России. Страховщики из России пока не предоставляют услуги страховки непрерывности платежей ИЦБ по прцентам. Страхового покрытия облигаций просто не существует. Формировать из средств, поступающих от секьюритизированных активов, специализированный резервный фонд представляется невыгодным с точки зрения налогов. Структурировать сертификаты участия в ипотеке в различные классы с разными характеристиками, сроком погашения и риском дефолта с существующим законом напрямую невозможно. Так как сертификат участия по закону означает долю в праве на общую собственность, на имущественные права, которые обеспечены ипотекой. А если речь идет об общей собственности, законодательство России требует соблюдения одинаковых объемов прав по всем долям.

Таким образом можно видеть, что ипотечная система России еще не столь хорошо развита: отсутствует рынок облигаций, нет урегулированной законодательной базы. По видимому, пока систему не отработают до конца, она не будет выгодна и надежна для большей части населения. Надежду вселяет лишь то, что представители властей призывают развивать ипотечное кредитование, так как считают ипотеку наиболее приемлемым решением жилищных проблем. В общем для того, чтобы ипотека в России стала работоспособной, необходимы "длинные" деньги, стабилизация макроэкономической ситуации и наличие эффективной законодательной базы. "Длинные" деньги будут обеспечены федеральным ипотечным агентством, и у банков появится возможность рефинансирования кредитов; прогнозы Минэкономразвития по инфляции в России можно назвать благоприятными, а законодательную базу нужно формировать.

Так, все составляющие будут сбалансированы - будет создан рынок ценных бумаг, упорядочено законодательство, привлечены инвесторы, - то скоро население сможет получить ипотечный кредит на лучших и приемлемых условиях.

Ипотечные облигации - это одна из разновидностей долговых ценных бумаг. Операции с ними очень популярны заграницей, в особенности в США. С развитием ипотечного рынка сделки с этими ценными бумагами набирают все большую популярность и в России. Хотя до показателей других стран отечественным банкам еще очень далеко. С помощью этого финансового инструмента они могут привлекать недорогое дополнительное финансирование, чтобы направлять его на кредитование населения.

Основные понятия и виды

Под ипотечными облигациями подразумевают долговые ценные бумаги, которые обеспечены залогом недвижимости по выданным ипотечным кредитам. Их основная задача - помочь финансовым учреждениям получить дешевые ресурсы, которые можно использовать для предоставления новых кредитов на покупку жилья. Регулируется рынок облигаций ФЗ № 152 от 11.11.2003 года.

Привлечение денег под ипотечные выплаты банками осуществляется с помощью специального механизма, который носит название секьюритизация. С его помощью банки отбирают кредиты на покупку недвижимости с высоким уровнем погашения и преобразовывают в долговые ценные бумаги. Финансовые учреждения могут как сами выпускать обеспеченные облигации, так и передавать долговые обязательства по кредитам ипотечному агенту, и уже он будет осуществлять дальнейший выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность и проценты по кредитным соглашениям, договорам займа, закладным, а также по ипотечным сертификатам участия. Не каждый кредит на покупку жилья может входить в состав покрытия. Туда включают только те обязательства, которые соответствуют следующим параметрам:

1. Остаток задолженности не превышает 80% от рыночной стоимости объекта обеспечения.
2. Договор обеспечения не предусматривает замену имущества без согласия кредитора.
3. Объект залога должен быть застрахован от риска утраты или повреждения.
4. Предметом кредитного соглашения или договора займа могут быть только денежные средства.

В ипотечное покрытие нельзя включать обеспечение, которое выступает залогом по проблемной задолженности.

Для данных облигаций характерны следующие параметры:

1. Периодическая выплата обязательств держателям ценных бумаг. Обычно их погашение осуществляется ежемесячно аналогично выплатам обязательств заемщиком в соответствии с графиком погашения.
2. Платеж по облигации состоит из двух частей: процентной и амортизационной (погашение тела кредита). Учитывая специфику выплаты основного долга, нужно отметить, что амортизационное погашение может осуществляться в соответствии с графиком, а также быть досрочным или полным. То есть заемщик при наличии свободных денег может выполнить свои обязательства раньше времени, что ведет к погашению облигаций раньше установленного срока.
3. На уровень доходности бумаг прямое влияние оказывает их уровень риска. Чем больше вероятность невыплаты долгов, тем выше процентная ставка. Положительно влияет наличие ликвидного обеспечения по кредиту, которое повышает шансы на своевременную выплату долга.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) бывают таких разновидностей:

• облигации с ипотечным покрытием;
• ипотечный сертификат участия;
• закладная.

Рассмотрим их подробнее. Первые из списка - это именная или на предъявителя долговая ценная бумага, выполнение требований по которой полностью или частично обеспечено залогом ипотечного покрытия. Последнее означает, что держатель ценной бумаги имеет право требовать вернуть долг и проценты за счет недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредиту. Эмиссию подобных ценных бумаг может осуществлять только банк или ипотечный агент (юрлицо с соответствующей лицензией).

Ипотечный сертификат участия относится к именным ценным бумагам. Он не имеет номинальной стоимости, дает право его держателю на часть (долю) имущества, которое входит в состав ипотечного покрытия или на соответствующее доверительное управление залоговой недвижимостью. Эмиссия ипотечных сертификатов может проводить только АО с лицензией, выданной Центробанком, на управление паевыми, инвестиционными или негосударственными ПФ. Первой организацией в РФ, которая осуществила эмиссию сертификатов участия в 2012 году, стала Управляющая компания ГФТ «Капитал».

Закладная – это именная ценная бумага, которая выступает гарантией выполнения денежного обязательства, обеспеченного недвижимостью. Закладные составляются банками и подписываются во время передачи квартиры или дома в залог по кредиту.

Принцип работы, выпуск и покупка ценных бумаг

Главная задача ипотечных облигаций - помочь банку привлечь дополнительные ресурсы, которые можно направить на кредитование населения. Другими словами, финансовое учреждение, которое активно финансирует покупку недвижимости, время от времени может нуждаться в ресурсах, чтобы и дальше продолжать кредитование и зарабатывать проценты. А быстро привлечь необходимые суммы можно с помощью продажи ценных бумаг.

То, как работают ипотечные облигации, простыми словами можно изобразить следующим образом:

1. Банк выдает ипотеку под 12-14% годовых, но испытывает ограниченность в свободных ресурсах для выдачи новых кредитов на покупку недвижимости.
2. Тогда, чтобы быстрее привлечь новые деньги, которые можно направить на кредитование, он выпускает облигации под залог выполнения обязательств по имеющимся ипотечным кредитам.
3. Условно доходность выпущенных ценных бумаг составляет 5-6% годовых. Плата по облигациям устанавливается банком во время эмиссии и зависит от многих факторов, среди которых основным является вероятность невыполнения обязательств клиентами банка.

Таким образом, банк привлекает денежные средства инвесторов для выдачи новых кредитов, в то же время сохраняя часть дохода от старых.

Проводить эмиссию ценных бумаг с ипотечным покрытием по действующему законодательству могут только банки и ипотечные агенты. Выплата процентов обычно осуществляется ежемесячно, но не менее одного раза в год.

Купить ценные бумаги можно на разных фондовых биржах. Их продажу осуществляют как банки, так и ипотечные агенты. Покупка совершается либо непосредственно инвестором, или же через участника фондового рынка (брокера) путем составления договора купли-продажи, мены или другим способом.

Рынок ипотечных ценных бумаг в России

Впервые о рынке ипотечных ценных бумаг в РФ заговорили в 2003 году. Именно осенью 2003 года был принят первый ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этот нормативный акт ввел в обиход два новых понятия: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Новые финансовые инструменты заинтересовали, в первую очередь, различные страховые компании и инвестиционные фонды, но не своей доходностью, а ликвидностью и уровнем надежности. Ведь именно они гарантировали стабильную прибыль от вложений.

Первопроходцем эмиссии ипотечных ценных бумаг в России была специализированная ипотечная организация «ГПБ Ипотека», а инициатором выпуска стал «Газпромбанк». Он также выполнял роль депозитария и платежного агента. Следующим первопроходцем на рынке стало АИЖК.

С 2006 года по 2012 год было проведено только 16 выпусков ипотечных ценных бумаг, которые размещались среди отечественных инвесторов. Благодаря чему банкам удалось привлечь около 122 млрд. рублей и 13 трансграничных выпусков на общую сумму более 61 млрд. рублей. Лидером по объему инвестиций стало АИЖК, которое привлекло 59,2 млрд. рублей, на втором месте находится банковская группа ВТБ, которая за 6 сделок смогла получить 45,3 млрд. рублей. Замыкает ТОП-3 рейтинга «ГПБ Ипотека» с показателем 22,8 млрд. рублей. Кроме того, банк ВТБ планирует активную продажу ипотечных облигаций населению, предлагая по ним более высокую доходность, чем по депозитам, - до 9%.

Выгоды и опасности для участников сделки

Основные преимущества, которыми обладают ИЦБ:

• надежность;
• доступность;
• стабильная доходность;
• высокая ликвидность.

Их недостатками является:

• относительно низкая доходность,
• большая вероятность досрочного погашения.

Кроме этого, следует отметить, что именно ИЦБ стали виновниками ипотечного кризиса в 2008 году, который начался в США, а потом перерос во всемирный финансовый кризис. Неконтролируемая эмиссия, а также низкий уровень обеспечения привели к тому, что ухудшение выплат по кредитам вызвало крах многих крупных банков, самый известный среди которых «Lehman Brothers».

Постоянный рост ипотечного рынка и цен на недвижимость способствовали активной выдаче ипотеки физлицам без надлежащей проверки их платежеспособности. Ведь многие банки гнались за прибылью, и поэтому под выданные кредиты они сразу же оформляли ИЦБ, которые продавали на бирже. Полученные деньги они снова направляли на выдачу новых кредитов на покупку недвижимости. И весь процесс снова запускался по новой.

Очевидно, что подобная финансовая пирамида должна была рано или поздно рухнуть, а это и случилось осенью 2008 года. Резкое снижение рыночной стоимости обеспечения, падение платежеспособности клиентов и качества обслуживания кредитов привело к тому, то многие ценные бумаги потеряли свое обеспечение. А те банки, которые их выпустили, не смогли выполнять обязательства перед инвесторами и объявили о банкротстве.

Тем не менее, ипотечные облигации являются перспективным финансовым инструментом развития как банковского сектора, так и интересным способом вложения средств для инвесторов.